Продление договора аренды земельного участка находящегося в муниципальной (государственной) собственности с целью завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Продление договора аренды земельного участка находящегося в муниципальной (государственной) собственности с целью завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимого имущества.
Истечение срок действия договора аренды муниципального, а равно как и государственного имущества влияет на продление срока действия разрешения на строительство. И хотя в Градостроительном кодексе РФ прямо не предусмотрена обязанность застройщика представлять в уполномоченный орган документ, подтверждающий права на земельный участок, суды разделяют позицию, что лицо, обратившееся за продлением срока действия разрешения на строительство обязано подтвердить права на землю (например, об этом говорит Постановление Арбитражного суда СевероКавказского округа от 12.07.2017 № Ф08-4372/2017 по делу № А32-32004/2016).

Такая позиция является обоснованной поскольку логика подтверждения прав на землю следует из норм Градостроительного (ст. 51) и Гражданского (ст. 222) кодексов и на наш взгляд преследует соблюдение единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества закрепленного в Земельного кодексе РФ.

Порядок продления договорных отношений с целью завершения начатого строительства определен в п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Этот пункт устанавливает требования при которых земельный участок предоставляется без торгов, однократно, собственнику объекта незавершенного строительством сроком на три года и заключаются они в наличии права собственности на объект не завершённый строительством зарегистрированного до 01.03.2015 или предоставлении земельного участка в аренду до 01.03.2015.
Реализовать свое право на аренду на основании описываемого пункта можно только в том случае, если ранее испрашиваемый участок не предоставлялся для завершения строительства любому из предыдущих собственников объекта капитального строительства.

Срок 01 марта 2015 года определён не случайно, именно с этой даты начала действовать новая редакция Земельного кодекса РФ, существенно изменившая земельные правоотношения. Новый Земельный Кодекс также установил порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной (государственной) собственности с целью завершения начатого строительства (подп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6. Земельного кодекса РФ). Условия, установленные Земельным кодексом аналогичны условиям установленным Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Участок предоставляется однократно, собственнику объекта незавершённого строительством, без проведения торгов, а вот критерии которым должен отвечать собственник «незаврешенки» изменились. Собственник должен приобрести свое право собственности на объект незавершённого строительства по результатом публичных торгов в связи с изъятием объекта у предыдущего собственника поскольку у него прекратил срок действия договор аренды земельного участка. Или же собственнику «незавершенки», но если уполномоченный орган в течении шести месяцев со дня истечения ранее заключенного договора аренды не заявил свои требования в суд об изъятии объекта путем продажи с торгов или же судом отказано в удовлетворении таких требований или объект не продан с публичных торгов по причине отсутствия участвующих лиц. И именно к этому случаю законодателем введено ограничение, аналогичное ограничению предусмотренному п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ: «предоставление земельного участка без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта».

Мысль законодателя о дате заключения договора аренды до 01.03.2015, отраженная в 21 пункте Федерального закона от 25.10.2001 № 317-ФЗ понятна. С этой даты в Земельном кодексе строго оговорены случаи предоставления в аренду земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов. Во всех других случаях проведенияе торгов обязательно. И как указано в разъяснениях Высшего Арбитражного Суда договор аренды государственного (муниципального) имущества заключенный на новый срок без проведения торгов является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора (п. 1 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). И в этом же пункте суд высшей инстанции говорит о возможности возобновления договора аренды на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), только если этот договор заключен до обязательного требования о проведении торгов для заключения договора аренды.

Именно возобновление арендных отношение на неопределенный срок между органом местного самоуправления (или иным уполномоченным на распоряжение государственным имуществом органом) и арендатором земли вызывает наибольший интерес с точки зрения подтверждения прав на землю для завершения начатого строительства.

Фактическое исполнение договора аренды после истечение срока его действия говорит о том, что действие договора возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от действия такого договора, предупредив другую сторону за три месяца до отказа (ст. 610, ст. 621 ГК РФ). Судебная практика уже сформировала устойчивый подход к тому, что является «фактическим исполнением договора аренды после истечения срока его действия» : 1) отсутствие уведомления от арендодателя о прекращении договорных отношений (уведомление может быть выражено в любой форме - возражения относительно пользования имуществом, решение не передавать имущество в аренду по окончании срока действия договор и т.д.); 2) продолжение пользования имуществом со стороны арендатора 3) надлежащие исполнение обязательств по договору со стороны арендатора и это прежде всего надлежащая оплата арендной платы, использование имущества по назначению и отсутствие причинённого вреда имуществу.

По нашему мнению возобновленный на неопределенный срок договор аренды земельного участка является тем правоустанавливающим документом, который необходимо приложить к заявлению о продлении срока действия разрешения на строительство. Подобная позиция отражена в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.12.2016 № Ф04-5032/2016 по делу № А46-277/2016; Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.12.2017 № Ф03-4260/2017 по делу № А51-6046/2017. Но подтверждая свои права на землю таким договором, важно учитывать, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от действия возобновленного на неопределенный срок договора аренды, предупредив другую сторону за три месяца до отказа (ст. 610, ст. 621 ГК РФ). Наличие на земельном участке объекта недвижимого имущества не ограничивает права арендодателя на отказ от договора аренды (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10 по делу № А40-161960/09-150-1092).

Риск прекратить договорные отношения со стороны публичного органа высок и по нашему мнению он может быть уравновешен наличием на участке объекта незавершенного строительством, построенном в период срока действия разрешения на строительство, что дает право однократно заключить договор аренды на новый срок по основаниям описанным выше. При этом важно то, что у лица не успевшего завершить строительство не обязательно должно быть зарегистрировано право собственности на объект. Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016 «отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора». Важно представить документы удостоверяющие (устанавливающие) права на здание сооружение, к которым по нашему мнению может быть отнесен технический план, поскольку в нем указываются сведения о об объекте незавершённого строительством на основании разрешения на строительства и проектной документации (п. 9 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). А разрешения на строительство является одним из документов устанавливающих права на вновь созданный объект недвижимого имущества (ч. 1,3 Градостроительного кодекса РФ).

Кадастровые услуги для Физлиц

1.jpg Отправить заявку

Кадастровые услуги для Юрлиц

Отправить заявку

Что говорят наши клиенты

Рекомендательное письмо

КФХ "Стребков Н.В."

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Стребков Николай Викторович выражает искреннюю благодарность специалистам ООО "ЮМК-КАДАСТР" и лично генеральному директору Дьякову Роману Николаевичу за профессиональное и качественное оказание услуг по защите интересов крестьянско-фермерского хозяйства в спорах с землями сельскохозяйственного назначения.
Рекомендуем компанию как надежного специалиста в области споров с недвижимостью.
Посмотреть оригинал
Рекомендательное письмо

Рекомендательное письмо

ООО "Клен"

В рамках сотрудничества общества с ограниченной ответственностью "Клен" и общества с ограниченной ответственностью "ЮМК-КАДАСТР" по вопросам заключения сделок с землями сельскохозяйственного назначения. Общество выражает благодарность команде "ЮМК-КАДАСТР" за проведенный анализ рисков при заключении сделок и рекомендует компанию, как надежного высококвалифицированного специалиста в области земельного права.
ООО "Клен" довольно качеством указанных услуг и подтверждает выполнение со стороны ООО "ЮМК-КАДАСТР" обязательств по договору качественно и в срок.
Посмотреть оригинал
Рекомендательное письмо

Рекомендательное письмо

ЗАО "Винсадское"

ООО «ЮМК-КАДАСТР» оказывает нам методическое сопровождение, поддержку и иные услуги в области земельного права, землеустройства и государственного кадастра недвижимости.
За это время ООО «ЮМК-КАДАСТР» показало свою способность с полной ответственностью подходить к поставленным задачам, выполнять работы качественно и в срок. Отличительной чертой работы ООО «ЮМК-КАДАСТР» является высокий профессионализм, организованность сотрудников компании и сильный командный дух.
Рекомендуем ООО «ЮМК-КАДАСТР» как профессионала в вопросах земельного права, землеустройства и государственного кадастра недвижимости.
Посмотреть оригинал
Рекомендательное письмо

Рекомендательное письмо

СПК "ПОРЕЧЬЕ"

Общество с ограниченной ответственностью «ЮМК-Кадастр» оказывает нам правовую поддержку и защиту по вопросам, связанным с оформлением сделок с землей, а также по вопросам оборота земель с сельскохозяйственным назначением.
Сотрудников ООО «ЮМК-Кадастр» отличает профессиональный подход, высокий уровень знаний в области права и качество предоставляемых услуг.
Основываясь на позитивном опыте нашего сотрудничества, можем смело рекомендовать ООО «ЮМК-Кадастр» для оказания юридических услуг.

Председатель СПК "ПОРЕЧЬЕ" 
Фидьков В.В.
Посмотреть оригинал
Рекомендательное письмо
  • КФХ "Стребков Н.В."

  • ООО "Клен"

  • ЗАО "Винсадское"

  • СПК "ПОРЕЧЬЕ"

Отправить заявку